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        房貸轉經營貸?貸款亂象卷土重來,銀行發現違規行為后會收回貸款

        更新時間:2022-05-11 09:18:32點擊:

        “您最近有資金需求嗎?”

        最近一段時間,樓市寬松政策在各地繼續上演。深圳作為全國樓市風向標之一,調控措施并沒有發生明顯變化。不過,最近許多深圳購房者都接到不少金融中介公司的電話,詢問是否需要經營貸、消費貸,甚至還可以將房貸轉換成經營貸,貸款市場的這些亂象應引起重視。

        看似“劃算”小心吃虧

        說起經營貸,這曾經是各地樓市的一個熱詞,關于“經營貸資金違規進入樓市”的問題一直備受監管層關注,深圳等地紛紛展開排查,取得了階段性成效。眾所周知,經營貸的利率要低于正常房貸利率。記者發現,過去一些金融中介會鼓吹購房者套出經營貸后再去購房,但在一些網絡平臺和自媒體上,一些金融中介機構開始推銷起一種將房貸轉換成經營貸的模式,方法類似于過去的房抵經營貸。

        “現在的房貸利率都在5個點以上,轉換成經營貸的年化利率只要3.2%至3.6%?!苯鹑谥薪殛愋牵ɑ└嬖V記者如何將房貸轉換成經營貸,其實做法類似于以往的房抵經營貸?!叭绻慨a證在手而且還有名下注冊的公司,就可以跟以往的房抵經營貸方式進行操作,即使名下沒有注冊公司,我們也可以幫忙操作,只是貸款利率會比名下有公司的利率高出0.2個百分點左右。另外,如果房產證仍抵押在銀行,我們可以找擔保公司幫忙先贖樓,贖樓的利率大概是每日萬分之五?!?/p>

        眾所周知,一般的經營貸年限只有3到5年,如果將房貸轉換成經營貸,每月的還貸壓力會不會變大?陳星告訴記者,經營貸都是先息后本,每個月還的都是利息,所以每月的還款額甚至會變少,而且到期后如果還需要經營貸,建議換一家銀行再做經營貸。不僅如此,經營貸的貸款額度可以做到政府二手房參考價的九成左右,或者銀行評估價的8.5成,貸款額度比較高,轉貸甚至還有可用的流動資金。

        過去,經營貸款對經營企業還有存續期的要求,買“空殼公司”的做法很容易被查出。面對記者的這些疑慮,陳星笑說,“我們跟一些銀行有合作,絕對不會出問題?!碑斎?,這些經營貸中介機構的服務費也不低。陳星表示,如果名下有注冊公司,中間會收取貸款額1%的服務費,如果沒有注冊公司,服務費收取標準則為1.3%。

        這聽起來的確很吸引人,但陳星也提示說,過去深圳房價上漲,很多人貸出經營貸后幾年就把房子出售,用于還清經營貸,甚至拿這些貸款再去買房。不過,經過嚴厲調控后深圳樓市的環境已經不同以往,房價大漲預期已經減弱,像陳星這樣的金融中介反過來推薦客戶將房貸轉換成經營貸?!昂芏嗫蛻衄F在不敢隨便做經營貸,除了擔心貸款風險,客戶更擔心房價、經濟以及樓市調控的變化,不敢貿然行動。值得注意的是,不要看轉變成經營貸后每月還款額會變少,但由于經營貸都是先息后本,累積起來的壓力也不小?!庇浾咴谂c多位金融中介的交談后發現,違規用經營貸置換房貸不僅耗費精力,還有許多成本需要計算,例如支付給金融中介的手續費、提前償清房貸的墊資利息等多項開支,加之經營貸到期后購房者還面臨過橋墊資的費用,這些隱性成本大大增加了實際資金成本。

        風險不可小覷

        一位銀行內部人士對記者表示,由于銀行發展普惠金融、支持小微企業的力度大、優惠多,或許存在一些中介虛構經營背景和貸款用途,利用跨行資金無法穿透跟蹤監測的漏洞,套取普惠低息貸款資金的情況,其中的風險不可小覷,用經營貸置換房貸是明令禁止的違規行為,購房者應高度警惕。

        其實,全國各地對經營貸違規流入房地產領域的處罰仍是重拳出擊。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為,銀行發現這類情況通常會限期收回貸款,從而迫使套取經營貸的購房者出現違約問題。銀行應當加強個人經營貸的真實性審查和甄別,提升風控水平來遏制套取經營貸炒房現象。

        提起房抵經營貸,就不得不提到“深房理”。去年8月,深圳發布稱,深圳銀保監局組織銀行開展全面排查和監管核查,當時已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款,以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為,共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別,問題貸款金額合計10.64億元,其中,涉及經營貸3.80億元。

        目前,對于正常房貸業務,記者采訪中國銀行等多家銀行個貸經理,普遍答復目前房貸額度充足,符合放款條件即可放款,與此前放貸時間相比,整體放貸速度提升了不少。對于目前的樓市調控政策,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,“盡管各地積極給行業和市場紓困,但從我們的調研來看,不管是開發商還是購房者,普遍反映就是信心不足。即便政策松綁,但對于需求端的激勵效果并不顯著。除非將杠桿放開,但這會觸發房住不炒的底線?!?/p>

        編輯:葉舒筠

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